A bolha imobiliária começa a esvaziar, apesar do desesperado esforço das Organizações Globo para inflar o mercado

Carlos Newton

A empresa imobiliária MRV está dando desconto de R$ 25 mil na venda de qualquer imóvel, o que pouco significa, porque a Rossi já fez campanha massiva pela televisão, dando desconto de R$ 60 mil em qualquer imóvel residencial ou comercial e não conseguiu vender nada.

A imobiliária Julio Bogoricin, a maior do Rio de Janeiro, com mais de 20 lojas e cerca de mil corretores, recentemente colocou espalhafatoso anúncio em O Globo, com o seguinte título: “Cansou de perder dinheiro com imóvel? É hora de alugar!”.

As grandes construtoras estão em parafuso, há três anos no vermelho. Das 17 empresas que constam do pregão da Bolsa de Valores de São Paulo, as ações de 12 delas já estão valendo menos do que seu patrimônio líquido, vejam a que ponto chegamos.

Ontem, as ações da Gafisa despencaram, enquanto o índice Ibovespa subia cerca de 1,8%, ultrapassando os 54 pontos. O jornal Estado de São Paulo, em sua editoria de Economia, registrou os problemas da Gafisa e a desconfiança do mercado em relação à possibilidade de recuperação da empresa, mas logo em seguida a reportagem foi modificada, com exclusão de todo o texto negativo referente à construtora. Motivo: os interesses dos grandes anunciantes têm de ser respeitados.

ESFORÇO DO GLOBO

Em meio à crise, é comovente o esforço das Organizações Globo, que tentam inflar o mercado, através da tabela semanal da Zap Imóveis, que leva em conta apenas os preços nos anúncios veiculados pelo jornal O Globo, e não pelo preço real de compra e venda.

Detalhe: há alguns dias, O Globo fez editorial comemorando a expansão do crédito imobiliário e o artigo terminava com uma pérola, criticando o déficit habitacional brasileiro, que o próprio IBGE já desmentiu, numa recente pesquisa que nem levou em conta os imóveis de fim de semana (casas na praia ou na serra, sítios, chácaras etc.). O resultado do IBGE, pesquisando apenas imóveis realmente residenciais, foi de que não há mais déficit habitacional nas grandes cidades brasileiras, o que existe é um número enorme de imóveis fechados.

Como dizíamos no Pasquim, jornalismo é isso aí… E na crise imobiliária, quem ganha é a imprensa, porque anunciar é preciso. Aos domingos, o caderno imobiliário de O Globo vem com 22 páginas de compra e venda e apenas 4 páginas de aluguel, o que demonstra a distorção do mercado. Todo mundo querendo vender e ninguém querendo comprar.

20 thoughts on “A bolha imobiliária começa a esvaziar, apesar do desesperado esforço das Organizações Globo para inflar o mercado

  1. Muito melhor para o Brasil que a bolha seja esvaziada lentamente ao invés dela estourar repentinamente. Os traumas seriam grandes demais e haveria convulsão social nos grandes centros urbanos, talvez fora de controle. É sempre a mesma coisa em qualquer parte do mundo, crédito fácil e pouco seletivo no lançamento de um imóvel e, após a entrega da obra, condições “indecorosas” de financiamento do restante da dívida. Culpa de propagandas enganosas e profissionais gananciosos.

  2. Apesar de tudo o crédito imobiliário do sistema de financiamento desenvolvido (principalmente) pela Caixa Econômica Federal continua movimentando mensalmente créditos acima dos R$9,0 bilhões mensais para pessoas físicas e, acima dor R$4,0 bilhões para pessoas jurídicas.

    Ocorre que a corrida pelo imóvel está direcionada aos imóveis de padrão inferior, com valor mais acessível à população menos abastada.

    A retração do crédito dada pela subida da Selic – que induziu o aumento das taxas de juros da rede bancária – fez frear a procura da classe média por novos imóveis de alto padrão.

    Como as aquisições pela Caixa estão restritas a até determinada faixa de preço, salvo engano, até R$750,0 mil – isso no crédito à população em geral -, há um ponto de estrangulamento do crédito ao setor imobiliário, para imóveis mais caros.

    O problema é que o mercado inflou os preços dos imóveis, pelo menos nos últimos dez anos.

    A falta de demanda para estes imóveis em função da restrição do crédito vai fazer estes imóveis terem os seus preços depreciados. É o que já está ocorrendo.

  3. Apesar do aumento no preço dos imóveis nos últimos anos e do crédito facilitado pela Caixa Econômica Federal, seu maior agente financiador, a verdade é que a casa própria continua sendo o sonho dourado do brasileiro.
    E como tem gente ainda à espera de um milagre ou de alguma medida governamental para poder adquirir o seu teto por mais humilde que seja!
    Talvez a questão a ser discutida – e peço ajuda aos especialistas na matéria – seja a construção de imóveis que extrapolam a renda do cidadão brasileiro em geral à obtenção de financiamento.
    Deveria haver alguma medida que, na razão direta que uma construtora erguesse suntuosos edifícios de apartamentos, deveria canalizar uma parte dos lucros em construir casas populares, na ordem de até R$ 20.000,00.
    O prazo de trinta anos para pagamento ocasionaria uma prestação adequada à realidade brasileira, que não chegaria a R$ 100,00 o valor a ser quitado mensalmente, a meu ver, e mediante uma taxa de juros ao ano especial para esses casos, algo em torno de 3%aa.
    Penso que está faltando ou boa vontade para o governo ou falta de criatividade ou ambos, pois a deficiência em lares simples que possam ser adquiridos pela população continua em percentuais muito altos e significativos.

    • Sr. Bendl.

      Apenas por curiosidade e em cima de seu comentário montei uma planilha de amortização pelo sistema hamburguês, ou ainda dito, sistema de amortização constante, e, considerando os juros anuais de 3% (o que dá mensalmente 0,25%) e o prazo de 30 anos para pagamento (amortização), encontrei uma prestação inicial de R$105,56 e uma prestação final de R$55,69.

      Ficou assim a tabela de amortização no período de 30 anos:

      PERIODO…..SALDO DEVEDOR……AMORTIZAÇÃO…..JUROS…….PRESTAÇÃO

      …….0……………R$20.000,00
      …….1……………R$19.944,44……………R$55,56……….R$50,00……….R$105,56
      …….2……………R$19.888,89……………R$55,56……….R$49,86……….R$105,41
      …….3……………R$19.833,33……………R$55,56……….R$49,72……….R$105,27
      …….4……………R$19.777,78……………R$55,56……….R$49,58……….R$105,14
      .
      .
      .
      ……359…………R$55,56………………….R$55,56……….R$0,27…………R$55,83
      ……360…………R$0,00……………………R$55,56……….R$0,14…………R$55,69

      Boa ideia, prezado Bendl.

      A questão é convencer o governo a fazer a Caixa Econômica Federal (empresa pública) a adotar esta taxa aí de 3% a.a.

      Em verdade a taxa cobrada pela Caixa está acima de 7% a.a.

      As casas que estão construindo no Minha Casa Minha Vida devem custar por ai ou menos até do que isso. São dois quartos, sala cozinha, banheiro e uma diminuta área de serviço. As casas têm 46 metros quadrados. Casa sem laje ou forro.

      É ver para crer. Eu mesmo já entrei em uma e fiquei impressionado. É padrão. Uma “casinha de pombo”. Mas, já é alguma coisa, melhor do que morar de aluguel.

        • Este juros, Bendl, é menos da metade da inflação que, anualizada, está em 6,28%.

          O incrível de toda a história, prezado Bendl, é que o BNDES, empresta para as empresas a 5% ao ano. É a chamada – taxa de juros de longo prazo. Portanto, também, abaixo da inflação. Mas, não consegue esta mesma taxa para o público em geral.

          Se a Caixa Econômica Federal ousasse fazer a mesma coisa com o público em geral (pessoa física) a tabela de amortização que propôs ficaria assim:

          No período de 30 anos:

          PERIODO…..SALDO DEVEDOR……AMORTIZAÇÃO…..JUROS…….PRESTAÇÃO

          …….0……………R$20.000,00
          …….1……………R$19.944,44……………R$55,56……….R$83,33……….R$138,88
          …….2……………R$19.888,89……………R$55,56……….R$83,10……….R$138,66
          …….3……………R$19.833,33……………R$55,56……….R$82,87……….R$138,43
          …….4……………R$19.777,78……………R$55,56……….R$82,63……….R$138,19
          .
          .
          .
          ……359…………R$55,56………………….R$55,56……….R$0,46…………R$56,02
          ……360…………R$0,00……………………R$55,56……….R$0,23…………R$55,79

          Ainda assim, acho que ficaria de bom tamanho para uma família em que dois adultos recebessem salário mínimo.

          Mas, creio que os juros cobrados pela Caixa são de 7,8% ao ano (taxa efetiva).

          • Complementando:

            # Valor total pago no final da amortização: R$35.041,67;
            # Total de juros: R$15.041,67.

            Ainda assim, uma pechincha em termos atuais.

      • Caro Wagner,
        Obrigado pelo cálculo, que ratifica a minha idéia a respeito da possibilidade de um trabalhador braçal que receba menos de mil reais por mês ter condições de sonhar com a sua casa própria, caso houvesse interesse social do governo neste particular.
        Não há, evidentemente este pensamento de proporcionar que a dignidade do cidadão seja por ele mesmo conquistada.
        O PT quer ser o autor de oferecer em troca de votos a chance de o brasileiro trabalhar e lutar pelo que deseja.
        O bolsa família é o exemplo mais clássico, que condenou milhões à dependência deste benefício, mas que não ensejou paralelamente à sua doação a reação do povo quanto ao trabalho e estudo.
        Existem quase quarenta milhões de almas que não produzem e não estudam à espera do alimento e dos poucos reais que são oferecidos para diminuir a fome, menos para servir de desenvolvimento pessoal e da população brasileira em busca de seu destino, resultado de seus esforços neste sentido.
        A cooptação de votos foi muito mais importante ao PT que possibilitar o reerguimento de uma população carente de atenção por parte do governo que nao fosse apenas dar esmolas, mas dinamizar e impulsionar cidadãos brasileiros a se aprimorarem, aperfeiçoarem-se, aprender técnicas de trabalho, buscar no mercado uma vaga de emprego e ganhar mais, comer melhor, comprar a sua casa mesmo modesta, mas o brasileiro caminhar pelas suas próprias pernas.
        Ainda bem que esses votos não dão mais a vitória para os petistas, que passaram a atender outros segmentos da sociedade em busca desta compensação pela perda da preferência do eleitor em geral.
        Agora, independente do gesto que seria positivo de o governo fazer a sua parte de propiciar juros menores à compra da casa popular, esta medida se praticada traria grandes benefícios sociais.
        No entanto, como o objetivo do PT é a arrecadação de tributos de quem pode pagar e até de quem não tem como fazer frente à carga tributária imposta, jamais o povo terá benefícios nesta ordem, que comprovam com suas inexistências a falsa preocupação petista pelos necessitados, pois vale mais o dinheiro no cofre para que o PT distribua como deseja o que arrecadou que ver o povo efetivamente satisfeito e independente de benefícios meramente eleitoreiros.
        Obrigado mais uma vez, Wagner, pela atenção que me foi dispensada.

  4. A bolha imobiliária começa a esvaziar, e a inflação inchar.
    Meus amigos, acabo de chegar de um supermercado; os preços das coisa estão lá pra “riba”.
    E tem gente do governo dizendo que a inflação está a 6%. Ora, pelo que vi hoje, está acima de 10% .
    E o pessoal do salário mínimo e do bolsa família que, segundo o governo é “crasse” média, como está se saindo?!

    • A “crasse” média, Sr. César, só na cesta básica, está pagando 19% de ICMS. Isto é, considerando o preço da cesta básica de São Paulo em abril: R$357,85; temos que R$357,85 x 19% = R$68,0 só de ICMS (imposto sobre o consumo).

      Hoje, conforme o IBGE a inflação anual é de 6,28%. A inflação, em verdade, é um imposto que toda a sociedade paga. Só que o pobre paga mais, pois a relação percentual fica maior em cima da sua remuneração. Ou seja, assim como o ICMS a inflação (IPCA) é um tributo regressivo – pesa mais em cima de quem ganha menos.

      Mas, fazendo o cálculo mensal para termos uma ideia abalizada, a inflação em abril ficou em 0,67%. Portanto, de um salário mínimo de R$724,0 temos, R$724,0 x 0,67% = R$4,85 de perda de valor do salário no mês de abril.

      Somando tudo temos: R$724,0 – R$68,0 (ICMS) – R$4,85 (inflação) = R$651,15 como poder de compra real do salário.

      Isso sem computar outros produtos que não só a cesta básica, como remédios – nos quais a carga tributária pode passar facilmente de 34%.

      Mas, a “crasse” média do PT vai longe!

      • Ola Sr. Wagner!
        Tem que descontar 8% de INSS, então fica o liquido de 593,23 reais, o suficiente para comprar duas granadas de luz e cor e dez balas de borracha.

        • Tem razão, Sr. José. Bem lembrado.

          Na verdade vai sobrar um pouco menos, ainda, pois, a inflação acumulada até abril é de 2,86%.

          Parabéns por ter lembrado o desconto do INSS!

          Refazendo os cálculos:

          R$724,0 – R$68,0 (ICMS) – R$20,71 (inflação) – R$57,92 (INSS) = R$577,37.

          Sobram para o pai de família: R$577,37 em poder de compra.

  5. Os preços dos imóveis deste Rio de Janeiro estão absurdos! Aliás eles estão injustificáveis!

    Esta cidade continua com transportes ruins, engarrafamentos generalizados, ruas e calçadas esburacadas, coleta de lixo e limpeza das ruas abaixo dos níveis esperados, praias poluídas, carência de vagas de estacionamento, praças, parques e jardins mal conservados, roubos a pedestres aumentando, e etc…

    E para piorar, já ocorrem até tiroteios frequentes nos morros “considerados pacificados” pela política das UPPs (Unidades de Polícia Pacificadora). Dias atrás o apartamento da minha vizinha de andar recebeu uma bala perdida, vinda de um tiroteio ocorrido no Morro da Babilônia, comunidade daqui do Leme que é tida como um “exemplo de pacificação” bem sucedida.

    Coincidentemente há um imóvel à venda neste meu prédio. Mas está encalhado, pois o seu preço surreal afasta todo e qualquer potencial comprador.

  6. O mesmo imóvel possue muitos anúncios, pois hoje ninguém assina exclusividade de venda com uma imobiliaria, a não ser que o proprietário more fora da cidade. Deste modo o caderno de classificados fica com muitas folhas.

  7. Tenho estado andando lá na Barra da Tijuca e Jacarepaguá, acompanhando tudo. Apregoavam: Bairros novos! Verdadeiras cidades estão surgindo! A dupla CYRELA e CARVALHO HOSKEN, líderes do mercado, vendendo aos borbotões!
    Os prêmios para os corretores incluíam apartamentos, carros e viagens ao exterior. Diretores ganhando montes de dinheiro! Que festa!
    Tudo era verdade, até que … as vendas despencaram, notaram que foram com muita sede ao pote e ofereceram uma quantidade de imóveis muito superior à que deveriam. Sem mercado para tantos e tamanhos empreendimentos … estoques encalharam (há imóveis lá de R$7 milhões). As retomadas, que sempre existiram, viraram assustadora rotina. Muita gente, portanto, sem poder pagar. Em princípio, a previsão do Sr Schiller – premio Nobel em Economia – de que havia uma enorme bolha imobiliária aqui, e que esta bolha provocaria uma seríssima crise, revela-se como certa, mas não nas proporções por ele preconizadas. Entre nós, ele buscou traçar um paralelo com a que ocorreu no seu país, a crise das hipotecas. Impossível tal correlação. O formato do mercado de hipotecas nos Estados Unidos alcança algo em torno de 70% do PIB, muitas vezes, enquanto o nosso mal chega a 5% ou menos ainda.
    Sonhar com a casa própria, em área de ricos … com preços estratosféricos … deu no que deu.

  8. Onde estavam os peritos em marketing, que não foram capazes de ver a realidade?
    A ganância é uma porcaria. “Já que o dinheiro está entrando fácil, todos estão comprando e comprando, bora oferecer mais e mais empreendimentos!”
    Empresarialmente, ninguém escapa disto:
    1)Planejar = o que fazer
    2)Organizar = como fazer
    3)Executar = fazer
    4)Controlar = dominar o que foi feito/ consequências e projeções futuras para retornar ao ítem UM.
    O mestre dos mestres nisto, PETER FERDINAND DRUCKER, ensinou desta forma. Foi ele quem colocou market + ing = marketing. Um “mercado em funcionamento”, podemos dizer assim.
    Quem lembrou-se das lições do mestre Drucker?
    Então … eis o resultado.

    • Bem lembrado o ciclo de manutenção e crescimento de um negócio ou de qualquer empreendimento, o chamado ciclo PDCA.

      – PLAN: planejar
      – DO: executar
      – CHECK: checar
      – ACTION: agir

      Executar o PDCA ou girar o PDCA, significa, na ciência administrativa, que depois de ter executado o primeiro ciclo de ganho administrativo em busca da excelência e da qualidade, é preciso continuar girando o PDCA em patamares de qualidade e desenvolvimento cada vez maiores.

      Foi isso que o Japão fez na frente de todos os outros países, depois Coréia do Sul e China.

      Por que não o Brasil?!

      Lembrando que para isso acontecer é preciso passar do discurso vazio para a ação de modificar toda a estrutura educacional do país.

      O investimento em conhecimento consegue dar retorno de até 30.000% ao ano para uma empresa ou economia de um país!

      “Nada substitui o conhecimento” (Edwards Deming)

      Peter Drucker é o papa no assunto de administração e marketing, conhecido em todo o mundo.

      Aqui no Brasil, um nome bem respeitado é o de Idalberto Chiavenato.

      Mas, temos também outro nome de peso que é Vicente Falconi – especialista em qualidade total pelo método japonês.

  9. E … antes do extraordinário mestre Peter F Drucker, o mundo da administração foi criado pelo norte-americano FREDERICK TAYLOR, inventor do “Sistema de Administração Científica”, baseado em métodos científicos do Pai da Filosofia Moderna, René Descartes.
    Em seu livro e magnum opus O Discurso do Método, Descartes ensinou a ‘racionalização’ das ações, ou seja, deveríamos dividir tudo em partes, para irmos rumo a uma organização nos propósitos em pauta.
    Foi exatamente isto que Taylor fez:
    Departamento de Administração
    Departamento de Pessoal
    Departamento de Finanças
    Departamento Comercial … e outros mais que foram sendo criados, com o tempo, mas obedientes a esta filosofia.
    Isto foi criado por ele, Taylor!!! (que morreu – acho – em 1915)
    No mercado imobiliário brasileiro e nos governos que temos … não há Planejamento, Organização, Execução e Controle. Outras ‘coisas’ se sobrepõem …
    Drucker e Taylor, no Brasil, seriam duas bestas quadradas.

  10. Brilhante, senhor Moderador.
    O assunto foi magistralmente analisado e comentado .
    Destaques, merecidos, para os senhores Wagner Pires, Almério Nunes e Francisco Bendl .
    Sinceramente, uma aula e tanto, dentro é lógico, dos limites do próprio blog.
    Uma pena que esses comentários fiquem só na órbita do blog, restrito aos seus participantes, persistentes e curiosos, de mais e mais conhecimentos.
    Valeu, Parabéns a todos.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *