Problema está na compra, não na construção de imóveis

Mercado imobiliário está em crise desde 2011 e os preços desabam

Pedro do Coutto

Excelente reportagem de Geralda Doca, O Globo de ontem, dia 11, revela que o governo do país está pensando em destinar mais 40 bilhões de reais no setor da construção civil para reabilitar o mercado imobiliário da queda de vendas que vem enfrentando. Nos primeiros quatro meses deste ano, por exemplo,a retração ocorreu em forte escala, inclusive com as retiradas das contas de poupança que superaram por larga margem os depósitos.

Somente no mês de abril os saques superaram os depósitos numa escala de 6,2 bilhões de reais. No mesmo período foram negociados 109 mil imóveis, enquanto no primeiro quadrimestre de 2014 as vendas atingiram 1123 mil unidades habitacionais. Ao estudar a aplicação de 40 bilhões no setor da construção, o governo pensa no mercado de empregos. É bom que se preocupe com este aspecto fundamental, porém a questão não é somente esta. Tem origem no mercado comprador.

Era evidente que, ao reduzir os prazos de financiamento das unidades habitacionais, aumentar os juros e elevar o valor das prestações em decorrência da redução dos financiamentos de 80% para a escala de 50%, o mercado comprador iria sofrer forte redução. Em artigo anterior, citei essa previsão por parte do ex-diretor da Caixa Econômica Federal, Afonso Castilho, de que tal tendência seria inevitável. Um financiamento de 50%, ao invés de 80%, de um imóvel até 750 mil reais, obrigando uma entrada bem maior, o que afasta a possibilidade de compra de substancial parcela da população interessada e adquirir um imóvel para sua residência.

O mesmo fenômeno, em outra proporção, atinge os financiamentos de casa própria no valor de 1 milhão de reais, quando os financiamentos foram reduzidos de 70 para 40% desse valor. Meu amigo Afonso Castilho, como assinalei em texto anterior a este, havia previsto a eclosão de uma crise no mercado, uma vez que as condições mais rígidas de suporte financeiro, tanto pela CEF quanto pelo Banco do Brasil, inibiriam as compras, podendo forçar a queda de preços.

Por este aspecto a crise se confirma, mas sua base encontra-se muito mais no mercado comprador do que no mercado vendedor, estendendo-se, portanto, ao setor da construção civil. Não é provável que uma injeção de recursos da poupança no setor da construção, por si só, possa se refletir em maior elasticidade do mercado comprador.

REDUZIR A INFLAÇÃO

Para enfrentar a crise é indispensável reduzir-se a taxa inflacionária, sem o que os juros dos financiamentos não poderão baixar de escala. Isso porque a inflação dos últimos 12 meses, de abril de 2014 a abril de 2015, alcança 8,2% e a TR com base no índice da FGV incorpora mais 3,5% de correção. Os juros assim passam de 12%, mas sujeitos as variações mensais registradas por esse índice. Com um mercado de emprego retraído, dificilmente o mercado imobiliário poderá ressurgir na superfície econômica do país, pois no fim de tudo a economia é impulsionada pelo consumo de massa, uma vez que não faria sentido algum um setor produzir sem que seus bens fossem comercializados na proporção dos investimentos e dos lucros normalmente auferidos.

IMPOSTOS AGREGADOS

Além desse panorama, o horizonte 2015 assinala um peso de 41% em matéria de impostos agregados aos valores da produção. Sob este prisma, pode se analisar melhor a perspectiva que se coloca na mobilidade das compras e vendas, as quais já se fazem sentir no comércio varejista. Verifica-se principalmente na Zona Sul do Rio o fechamento de grande número de lojas, sinal de que estamos ingressando numa recessão, que o ministro Joaquim Levy preferiu considerar como uma contração. O fato é que ou na recessão ou na contração, como disse o ministro Joaquim Levy, o que não se pode negar, seja qual for a palavra definidora, a existência de uma compressão de despesas que passou a dominar agora o mercado imobiliário, ao ponto de o governo federal admitir a injeção de recursos na construção civil. Porém, o problema neste caso é mais social do que financeiro.

ATENÇÃO, APOSENTADOS E PENSIONISTAS

O INSS, tomei conhecimento pelo rádio do carro, estabeleceu o prazo de até 31 de maio para que os 30 milhões de aposentados e pensionistas comprovem que estão vivos. Têm que comparecer às agências bancárias onde recebem seus vencimentos e fazer a comprovação de sua existência neste mundo.

35 thoughts on “Problema está na compra, não na construção de imóveis

  1. O governo sabe muito bem que o problema está no mercado comprador.
    O aporte financeiro de 40 bi é para dar uma ajudinha para as construtoras, velhas amigas de campanha eleitoral.
    O que elas vão fazer com o dinheiro não importa.
    Sempre será assim, siamo tutti amici!

  2. Já entrei nesses apertamentozinhos que mais parece um kinder ovo,
    2 quartos, um banheiro bem pequeno, Madimbu teria que usar outro local pois não entraria nem com guindaste o empurrando para dentro do banheiro,
    Uma sala pequena interligando com a cozinha, quem ta na sala vê a cozinha, se o propriotário não fazer a divisão.
    Creio eu algo em torno de 50 á 60 Metros quadrados.
    Quando foi erguido o conjunto de predios, são três espigões, feios por sinal, parecendo aqueles predindos dos Cingapuras do Maluf, costuma em média de 50 mil a 60 mil.
    Hoje esse Kinder ovo está em torno de 300 a 350 mil reais….
    Se um kinder ovo desses custa isso, fico pensando com meus botões quanto custará minha Mansão……
    eh!eh!eh

    • Olha vou dar uma idéia de preços atuais de mercado de BOXES em CAMELÓDROMOS do Rio e adjacência. Um BOX no pobre mercado popular do bairro Miguel Couto, Belford Roxo, município do Rio, está custando AGORA 20 mil em grana VIVA. No da Uruguaiana NÃO sai por menos de 75 mil e na ROCINHA CUSTA 100 MIL REAIS, no mínimo. Também, em GRANA VIVA. Olha na Rocinha, dá para ganhar LIMPINHO diariamente entre 200 e 250 REAIS, no mínimo, mesmo pagando ao empregado 40 reais em grana viva diária. Na Rocinha tem até butique de grife, agência de turismo, bancos Itaú e Bradesco. Se moram no Rio, dêem um pulinho lá para comprovar e aproveitem para comprar mais barato produtos semelhantes aos vendidos no Fashion Mall. Não tenham medo. Ninguém afana celular lá. Apartamento conjugado de 50 m2 é luxo aqui no Rio. O normal é metragem inferior. Dêem um pulinho no velho Rajah, na Praia de Botafogo, num enorme edifício ao lado do Hebraica no bairro de Laranjeiras, na manjada Barata Ribeiro 200 e na Galeria Alaska, no porto 6 de Copacabana, para comprovar.

  3. Não adianta dar dinheiro às construtoras, o mercado passou por uma bolha que já furou, as construtoras lançaram muitos empreendimentos e estão com estoques elevados porque a paralisação da economia, a inflação alta e o endividamento crescente da população reduziram a demanda. O que é preciso é restaurar o poder de compra do brasileiro, a idéia de que aumentar artificialmente a demanda com incentivos e subsídios não faz mais efeito, o dinheiro do brasileiro e do governo está acabando.
    A inflação alta eleva cada vez mais os custos de construção, dificultando uma redução de preços, e as restrições ao crédito e o aumento de impostos para sanar dificuldades financeiras do governo só vieram piorar ainda mais as condições de mercado.
    Faltou no governo durante todo esse tempo alguém que tivesse noções básicas de economia e autoridade para não se submeter aos caprichos de um grupo de partidos corruptos. Agora vamos ter que correr atrás do prejuízo, mas a estrutura de poder ainda não mudou…

    • Gerentona de lojinha de 1,99 em Porto Alegre.

      BRAZIL, ZIL, ZIL . . .

      E a “BOLHA” automobilistica ?
      E a “BOLHA” de bilhetes aereos ?
      E a “BOLHA” do comércio ?
      E a “BOLHA” dos seviços ?
      E a “BOLHA” ?
      E a “BOLHA” ?
      E a “BOLHA” ?

      NÃO EXISTE BOLHA DE NADA.
      É O BRASIL EM RECESSÃO PROFUNDA.

  4. A Indústria da Construção Civil é a maior do País. É a que mais emprega, principalmente Pessoal não muito qualificado, e a que tem a maior capilaridade em toda a Economia. É quase toda ela movimentada por Empresas com Matriz no Brasil, portanto estratégica.
    O preço de mercado de um Imóvel, principalmente Residencial, é função da quantidade e condições de FINANCIAMENTO. Quanto mais FINANCIAMENTO, mais alto o preço. O Governo PT-Base Aliada sabiamente injetou muito CRÉDITO na Economia em geral, e em especial no Mercado Imobiliário, chegando a criar uma mini-bolha, eis que o preço dos Imóveis nos últimos 10 anos subiu bem mais do que a Inflação. Até +- 2 anos atrás, esse foi um Mercado francamente Vendedor ( Bom para as Construtoras ), a partir de então está passando a ser um Mercado Comprador ( Bom para os Compradores ).
    A impressão que se tem é que o Banco Central na época da inflada da mini-bolha injetou CRÉDITO demais, e agora está injetando CRÉDITO de menos, daí essa violenta flutuação. Essa injeção programada de R$ 40 Bi é mais do que necessária.
    O brilhante artigo do arguto e experiente Jornalista Sr. PEDRO DO COUTO nos dá a dimensão do problema: Nos meses de Jan,Fev,Mar e Abr 2014, foram financiados 1.123.000 Unidades, média mensal de 280.000. No mês de Abr 2015 foram financiados 109.000 Unidades, uma freada violenta de +- 60%.
    O Banco Central não pode deixar a CONTRAÇÃO ser grande demais. Abrs

  5. São importantes os incentivos à indústria da construção civil. Mas, a variável que mais importa neste momento é, de fato, o poder de consumo do cidadão. E o poder de compra (consumo) do brasileiro está açodado pela carga tributária (41,37%, segundo o IBPT) e o pagamento de dívidas com o sistema financeiro (45%, segundo o BACEN).

    Temos assim um quadro complicado para o setor tendo em vista, também, a queda da principal fonte de financiamento que é a poupança, uma vez que, sendo superada pela inflação, estimula-se o saque para pagamento de dívidas ou sua utilização para adiantamento da compra de itens ou viagens.

    Não bastasse isso, acrescentou-se o aumento da dificuldade de financiamento tendo em vista a mudança de regras com a diminuição da parcela financiável e aumento do valor de entrada do imóvel.

    O quadro é bem pessimista mesmo. Enquanto o PIB nacional em 2014 ficou em 0,1% (estagnado, portanto), o PIB específico do setor foi de retração de 2,6%.

    Sentindo os efeitos da recessão e da deterioração das variáveis específicas, o setor de construção civil reflete o atual quadro econômico com demissões bastante significativas. Até março deste ano o saldo de fechamento de postos de trabalho chega a 53.757. Se juntarmos com o saldo de demissões em 2014 (145.286), temos 199.043 fechamento de postos de trabalho.

    É muito ruim saber que todo este quadro foi estimulado pela política intervencionista do governo, bem como a falta da devida austeridade na política fiscal conduzida por Dilma e Mantega durante os últimos quatro anos.

    O Brasil recente-se muito e continuará se ressentindo dos erros cometidos pela dupla dinâmica.

    Segundo o último levantamento efetuado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) o Brasil ainda tem um déficit habitacional de 382.926 residências: 48.155 na região norte, 79.982 no nordeste, 204.583 no sudeste, 22.353 no sul e 27.853 no centro-oeste.

    Por fim, como prova de que a variável mais afetada é, de fato, o poder de consumo do brasileiro e, se olharmos o mercado imobiliário do Rio de Janeiro, por exemplo, Segundo a CBIC, em dezembro de 2014 foram lançadas 2.554 unidades habitacionais e comerciais, acumulando 13.690 unidades habitacionais e comerciais no Rio de janeiro. Desse total, apenas 1.061 unidades foram vendidas. Isto é, 7,8% das unidades disponíveis.

    Fonte: IBPT, BACEN e CBIC.

    • Olhando o mercado imobiliário do estado mais desenvolvido do país – São Paulo -, segundo, ainda, a CBIC, em março/2015, foram lançados apenas 773 unidades, acumulando 28.738 unidades residenciais disponíveis.

      Desse total, apenas 1.267 unidades residenciais foram vendidas, ou seja, apenas 4,4%.

      Isso basta para provar a assertiva de que o brasileiro enterrou o seu orçamento com dívidas e carga tributária.

    • Acrescente-se que quase a totalidade do déficit habitacional não corresponde ao tipo de residência que interessa à construção civil. Não são habitações populares que constituem os estoques não vendidos. E as notícias que temos visto sobre os problemas de construção e acabamento encontrados pelos poucos beneficiados com as habitações populares que conseguiram receber seus imóveis (porque a maior parte das habitações anunciadas pelo governo não foram entregues) não nos deixam acreditar na seriedade destes programas, tanto pelo lado do governo quanto pelo lado das construtoras.

  6. O problema é que o governo bancou com os recursos públicos essa especulação. Até pouco tempo atrás as empreiteiras tinham uma posição confortável, pois era o dinheiro público que bancava os seus estoques especuladores. A MVR, principal construtora dessas gaiolas, tem forte ligação com a Geral Imóvel da ‘irmã’ do Delúbio Soares, tanto que ele intermediou a venda de duas torres, em Brasília, para a Previ. Como todo governo populista termina quando o dinheiro dos outros acaba, entramos no estada pré falimentar da Caixa. Os nacionalistas de galinheiro do PT, fatiaram o país e estão vendendo aos poucos. Depois da Petrobras, a China vai entrar pesado na Caixa…
    http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,caixa-negocia-gestao-de-fundo-de-us-50-bilhoes-de-banco-da-china,1685893

  7. O preço de custo do m2 de um “apertamentozinho” desses, é o mesmo em qualquer parte da mesma cidade. O que varia é o preço do terreno.
    Com o financiamento correndo solto (Caixa), dinheiro à vontade, o preço dos terrenos para aptos. de baixa renda, em algumas cidades aumentou em mais de 10 X. Isto mesmo. Terrenos que custavam R$ 30.000,00 , passaram à R$ 300.000,00
    Como o financiamento era garantido, a especulação imobiliária com terrenos foi às alturas.
    Agora, construtoras sem capital próprio, e que compraram terrenos caros, estão numa sinuca. Não podem baixar muito os preços, pois não tem condições de absorver o prejuízo. Por outro lado, o crédito foi restringido.
    Resultado: demissões. E vão continuar. Menos dos inúteis encostados nas folhas de pagamento do setor público. Ministérios, etc…

  8. Um diagnóstico feito pelo próprio setor.

    …………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

    NIVEL DE ATIVIDADE DA CONSTRUÇÃO CONTINUA EM QUEDA
    A Sondagem Indústria da Construção de março de 2015 explicita o quadro de dificuldades que o
    segmento enfrenta. O nível de atividade e de número de empregados mantiveram-se em queda ainda
    bastante disseminada entre as empresas. Apesar do pequeno aumento no mês, os índices permanecem
    distantes da linha divisória de 50 pontos.

    As empresas da construção reportaram diversos problemas enfrentados no trimestre. Além da carga
    tributária, as empresas são afetadas, principalmente, pelas taxas de juros elevadas, pela inadimplência
    dos clientes e pela demanda interna insuficiente. Esse quadro prejudica as condições financeiras
    do setor. A insatisfação com as margens de lucro e situação financeira são as maiores da série.

    As expectativas de abril para os próximos seis meses ainda são pessimistas, mas tornaram-se ligeiramente
    menos desfavoráveis. Todos os índices interromperam trajetória de queda, mostrando pequenas
    variações positivas, embora ainda tenham se mantido abaixo dos 50 pontos.

    INDICADORES CONTINUAM INDICANDO A PIORA DA ATIVIDADE

    Os resultados de março de 2015 mostram nova queda da atividade e do número de
    empregados. Ressalte-se que, diferentemente dos últimos meses, o ritmo de queda não
    aumentou. Ambos os índices interromperam tendência de queda (aumento de 1,3 ponto
    no índice de evolução do nível de atividade e 0,8 ponto no caso do índice de evolução
    do número de empregados). Ainda assim, os índices permanecem bastante abaixo dos
    50 pontos.

    O nível de atividade continua se afastando de seu nível usual. O índice de março é o
    menor da série histórica para todos os portes e setores da indústria da construção. A utilização
    da capacidade de operação manteve-se estável em 60%, nove pontos percentuais
    abaixo do registrado em março de 2014.

    CONDIÇÕES FINANCEIRAS SÃO CADA VEZ MAIS ADVERSAS

    A insatisfação com a margem de lucro operacional e com a situação financeira continuou a se ampliar no trimestre. A insatisfação é a maior desde o início da pesquisa, em 2010. Agravando o quadro, os preços dos insumos e matérias-primas permaneceram em elevação e o acesso ao crédito tornou-se ainda mais difícil.

    ELEVADA CARGA TRIBUTÁRIA E TAXAS DE JUROS SÃO OS PRINCIPAIS PROBLEMAS

    A elevada carga tributária foi o principal problema enfrentado pelas empresas da indústria da
    construção, assinalado por 38,3% das empresas.

    Em seguida está o item taxa de juros elevadas, apontado por 30,4% das empresas. Na terceira e
    quarta posições aparecem dois problemas relacionados à demanda: inadimplência dos clientes
    (28,3%) e demanda interna insuficiente (26,5%).

    Também com percentual superior a 20% foram assinalados a falta de capital de giro e a burocracia
    excessiva.

    PERSPECTIVAS MENOS PESSIMISTAS EM ABRIL

    As expectativas dos empresários da indústria da construção seguem apontando para retração da atividade, ainda que em menor ritmo. Todos os índices de expectativas mantiveram-se abaixo dos 50 pontos em abril, mas se aproximaram, ainda que timidamente, da linha divisória.

    INTENÇÃO DE INVESTIR SEGUE EM QUEDA

    A intenção de investimento na indústria da construção manteve-se praticamente inalterada em
    relação à março, mantendo-se baixa. O índice de intenção de investimento recuou 0,2 ponto em
    abril frente a março. Não obstante, a queda na comparação com abril de 2014 chega a 15,1%. O
    quadro de dificuldades do setor, aliado às expectativas ainda pessimistas, explicam a reduzida
    disposição para o investimento.
    ……………………………………………………………………………………………………………………………………………..

    Documento completo pode ser visto aqui: http://www.cbicdados.com.br/media/anexos/Sond-Mar15.pdf

    Quadro de

    • De fato o país vive uma crise recessiva. Para a indústria, porém, o quadro é mais aprofundado uma vez que o setor depende muito das variáveis que afetam a economia. Depende mais do que outros setores.

      Taxas de juros, crédito disponível, subsídio, demanda e carga tributária; são exemplos.

        • Wagner Pires,

          TODOS, eu disse TODOS os seguimentos da economia estão sofrendo com a diminuição das vendas e com a inadiplencia. Todos os seguimentos estão “demitindo”.

          Nâo existe bolha disso ou daquilo. Existe RECESSÃO.

          • É comum no empresariado irem ‘soltando a realidade’ aos poucos, para não gerar mais pessimismo e a coisa parar de vez. As montadoras estavam falando em queda de 11%, quando na realidade estava acima de 23%. Para saber a real basta conhecer pessoas do ramo de auto peças. Tenho um conhecido que só ele produz determinadas peças, se as vendas de tal peça, para tal modelo caiu 25%, é claro que o mesmo ocorreu nas montadoras, pois quem faz os estoques para elas são as auto peças. Quando as montadoras compram demais, é comum o Controle de Qualidade rejeitar um lote, para depois comprá-lo na frente.

    • Dorothy, o Brasil não vive uma bolha imobiliária, viveu, a bolha já furou. Do mesmo modo que a bolha do consumo promovida pelas políticas econômicas do governo também já furou.
      E quando as bolhas furam, os seus setores entram em recessão.
      A indústria vem caindo há muito tempo, entre outros motivos pela falta de investimento do país em infraestrutura, mas também pela competição dos produtos importados; hoje há marcas tradicionais brasileiras (até no setor de ferramentas) que fabricam seus produtos lá fora. Quando nossa balança comercial é positiva o governo fica contente, mas se esquece de que é porque vendemos nosso minério de ferro lá para fora para depois importar os produtos acabados feitos com ele, e até às vezes o próprio aço. Voltamos aos tempos da economia do café, só que agora em vez dele vendemos minério e soja.
      Enquanto o Brasil não tiver uma política industrial consistente, e uma infraestrutura decente, a indústria continuará caindo.
      Sem falar, claro, na burocracia e na carga tributária.

        • A industria automobilística teve sua produção mantida, ou aumentada, por incentivos como a diminuição do IPI e o aumento dos prazos de financiamento dos veículos, para permitir o acesso de mais consumidores, porque o governo esperava sustentar a economia e o emprego desta maneira. Acontece que este processo não é sustentável, porque os compradores de média e baixa renda não trocam de carro com frequência, então as vendas têm um aumento e depois a tendência é de caírem depois, com o endividamento crescente da população, a retirada dos incentivos, a diminuição dos prazos de financiamento e a queda da renda real pelo aumento da inflação. A indústria, que expandiu o emprego, agora tem inevitavelmente que reduzi-lo. Seria interessante comparar as suas vendas e o seu nível de emprego. com suas os valores antes destes incentivos.

    • A correção da deterioração dos fundamentos econômicos dada pela sinergia das ações de interferência no mercado nos últimos quatro anos não demandará menos tempo.

      Serão, pelo menos, quatro anos de afogadilho e patinação da economia. Isto é, toda a segunda gestão de Dilma.

  9. Idem, Sr. Bortolotto.

    TAXAS DE CRESCIMENTO DOS SETORES E SUBSETORES DA NOSSA ECONOMIA EM 2014:

    SETOR e SUBSETOR……………………………..TAXA DE CRESCIMENTO
    ————————————————————————————–
    Indústria…………………………………………………..-1,2%
    Indústria Extrativa mineral………………………….8,7%
    Indústria de Transformação……………………….-3,8%
    Indústria da Construção Civil……………………..-2,6%
    Produção e Distribuição de Energia…………….-2,6%
    ————————————————————————————–
    Serviços……………………………………………………..0,7%
    Comércio………………………………………………….-1,8%
    Transporte…………………………………………………2,0%
    Serviços de Informação………………………………4,6%
    Intermediação Financeira…………………………..0,4%
    Administração Pública……………………………….0,5%
    Atividades Imobiliárias………………………………3,3%
    Outros Serviços…………………………………………0,1%
    —————————————————————————————–
    Agropecuária…………………………………………….0,4%

    Fonte: IBGE.

    • A retração do setor industrial brasileiro é muito significativo, e a tendência é que continue o movimento de retração neste ano de 2015 e em 2016, acompanhando toda a retração da economia, determinada pela política fiscal e pela política monetária, ambas restritivas, inibidoras do consumo e do investimento.

      O quadro para o mercado de trabalho é igualmente desanimador.

      A ordem é restringir despesas e amortizar dívidas o quanto antes.

      Não temos nada o que comemorar.

  10. A construção civil responde por 5,6% do valor adicionado em nosso PIB, isto é, de R$5,5 trilhões, R$307,0 bilhões foram adicionados pela indústria da construção civil em 2014.

  11. 1. O trabalhador de baixa renda está pagando caro demais pelo seu espaço.
    2. É um compromisso de até 30 anos. Uma vida.
    3. O produto que estão lhe entregando é de PÉSSIMA qualidade. Exigirá manutenção constante; isto se não lhe cair na cabeça.
    4. CREA e OAB e nada é a mesma coisa. Só mordomias.

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